摊牌吧，房价！
有个典故“杨朱泣”，说的是古时候有个杨朱，看到大路两头都望不到头，一时悲从中来，放声恸哭。
他有病啊？且慢，如果你正要买房，恐怕就会感同身受了。歧路难择，一旦走错，如何回头？！比如那些在2007年听信调控有力、房价将跌，从而持币待购的“刚需”们，看到随后火箭般蹿升的房价，谁能免得了涕泪交流？
好比一场牌局，无论政府、房产商还是购房者、持房者和租房者，每个参与方时刻察言观色，审时度势，做出自己的选择。政府支付的是自己的权威和信用，而其他选手的筹码，是真金白银，是希望和幸福。
现在的这个时候，经过了似乎看不到尽头的僵持和拉锯，大家手里的牌都不多了，“久盘必升”还是“久盘必跌”？永远没有一致的声音，但似乎每个人都相信，摊牌的时候不远了……
网上流行“晒黑灯”
统计部门拿着纳税人的钱不干事，逼得老百姓“自力更生”，已经有点黑色幽默的味道，人为提高“亮灯率”更成了一幕《大腕》似的荒诞剧。
记者/张 静
“中国到底有多少套房子卖了没人住？”这事眼下惹出了“三刻拍案惊奇”。
先是电网公司打算调查一下自己花巨资安装的数以亿计的电表为什么收不到多少电费，不想却搜集到所谓中国城市住宅大量空置的“惊天铁证”：国家电网公司近期在全国660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零，这些空置房足以供2亿人居住。
接下来辟谣的辟谣，摊手的摊手，主管部门在这个数字上“集体失语”。人们赫然发现，尽管中国住房商品化改革已经十几年，可基本还处于“史前文化”。数度宏观调控、打击投机购房，孰料政策出台连个靠谱的数据依据都没有。欧美上世纪中期即开始统计的常用指标，在中国成为一个连概念还没拎清的“哥德巴赫猜想”，简直是“不可能完成的任务”。
就像在“假学历”风波上，唐骏一开始宣称：“我还是我，什么都没改变，一个我行我素明天开始你行我素的唐骏！”空置与否你是可以不管不问，但中国老百姓也不是吃素的！
在“好事者”组织下，全国百所城市网友集体晒黑灯来“叫板”。短短5天时间就晒出了多达712个楼盘的黑灯照片，共计5000多张。
以《上海100楼盘黑灯率抽样调查》为例，不仅各楼盘的“黑灯率”理得清清爽爽：如陆家嘴国际华城 75.70%，闵行春申的鼎莘春申丽园84.60%，普陀曹杨的江南名庐84.50%，闸北大宁慧的芝湖花园一期 86.30%；而且“区域黑灯率”都一并奉出：“宝山73%，长宁69%，闵行67.10%，静安57%，普陀52%，浦东53%，虹口46.20%，杨浦44%，闸北青浦合计40.00%。”这些数据乍一看着实令人咋舌，加上“有图有真相”，感性认识、震撼效果全来了，一场全国性的住房空置率大讨论随之引爆。
再强大的房地产商都抵不过全国亿万网友的热情高涨。随后便有消息传出，房产商被搞得心情凌乱，居然去弄了“光明工程”应付难关，煞有介事地规定：所有空置房晚上7点至10点30分必须保持照明！采购节能灯！每套房子必须装置2种以上色调！否则，一栋楼全部一样的灯光色调，也会让人“浮想联翩”……
统计部门拿着纳税人的钱不干事，逼得老百姓“自力更生”，已经有点黑色幽默的味道，人为提高“亮灯率”更成了一幕《大腕》似的荒诞剧。
博弈牌
据说“空置率”话题最早兴于2004年。谁是“原创”已不可考，但易宪容无疑是将其发扬光大者。
2007年一个夏日的傍晚，记者曾与易宪容教授坐在他家小区的花坛旁，一边挥赶蚊子，一边探讨房地产市场危险的“泡泡浴”到底该如何收场——彼时宏观调控已经“空调”了4年多，房价却迎来了加速冲顶。在部分“带头大哥”的示范效益下，北京房价在过去的两个月内上涨了20%。
为了说明泡泡到底有多大，易教授当时特意强调：“你看很多小区，天一黑有多少户亮灯？住房的空置十分严重。”
易宪容供职于中国社会科学院。2002年，他以每平方米不到3000元的价格在北京北郊的王府公寓买下一套200多平方米的复式住房。有段时间，他每天晚上到自己住的小区及周边几个小区去观察，看看楼里亮了多少灯，他发现，入住率很低。一位朋友告诉易宪容，他所在的高档社区卖1万多元一平方米，但入住的不到五分之一。一天晚上，易宪容驾车沿北京的二环、三环、四环转悠，发现“到处是工地，到处灯火通明，整个城市像一个大工地”。
于是从2005年7月，他向外掷出一个观点：谨防房地产业要挟整个中国经济。一时间，点燃了房地产业泡沫之争的导火索。
而在2008年6月，房价已从峰顶回落，“国内房价下跌将对中国的经济带巨大的灾难”的说法甚嚣尘上，业界掀起一轮呼吁政府救市的声音。易教授再度围绕“空置率”发出连珠炮似的反问，道尽了无房者的心声：“只要有点良心的人，到北京房地产市场去看看，早几年卖出的住房是否真正在解决居民最基本的居住需求？一方面是建好的房子长期空置无人居住，社会公有的资源严重浪费，另一方面许多居民连最基本的居住条件都无法得以满足。在这样的情况下，这样的房地产业要发展到底是为了什么？是仅仅增加中国的GDP吗？是仅仅打造一些地方政府的房地产财政吗？如果是这样，这样的产业要发展吗？可以说，房价过高、房价高得让大多数人购买不起是全国人都知道的常识，为什么房价下跌就不可以呢？”
今年3月15日，就在两会结束的第二天，北京就以“三个地王三把火”，把楼市从“高烧”推向“疯狂”。而眼下，正是“史上最严厉的房地产调控政策”密集出台后的深度博弈期。走势不明，传言四起。更令民众“警惕”的是，中房协已多次“上书”国务院，建议暂缓出台新的紧缩性房地产调控政策。
这似乎是一个有趣的巧合，每逢房价坐上疯狂的云霄飞车，或者调控进入向左走、向右走的关键时刻，“空置率”便会适时登场，抛出博弈中必打的一张牌：虽然不是王牌，但已足以挑动民意。
引爆点
有多少人买不起房？有多少小区到夜晚依然黑灯瞎火？这简直就是现实版的“朱门酒肉臭，路有冻死骨”。然而“空置率”虽然早已是房地产宏观调控必备话题之一，从前只是“余兴节目”，并没掀起过如此大的声势。
“空置率的话题能炒得这么热，主要是舆论导向在起作用。”长期服务于房地产开发市场的中建中汇律师事务所合伙人朱黎庭认为。在他看来，上海一套房子300万-500万元很平常，而2年前价格只有现在的一半。客观上大家都认为房价涨得太快了，但是并没有多少人去深入探讨空置率，原因就在于这个统计指标个人不太容易进行。
实际上引爆这一话题的“导火索”，早在今年3月14日，便在独立地产评论人牛刀的个人博客上出现过。《6540万闲置房将引发中国版次贷危机》一文写道：“社科院城调队说，全国闲置房共有6540万套间，在建房有1250万套间，如果以每套间3人居住的话，闲房和在建房相加共有7790万套，可供2.6亿人口居住。”并透露说，“7790万套间是社科院从全国各地供电公司调查的数据。标准是，每户每月电表零读数，且6个月以上。”
该说法曾被媒体广泛引用，但同往常一样，仅限于冒一下泡泡，随后便整整熄火了4个月。真正将水彻底烧沸的关键环节，是两家媒体的接力：7月底中央电视台的《经济半小时》播出《中国上演空城计》；8月5日新浪网联合全国百所城市发起“晒黑灯：空置住宅，我来证明”活动，仅北京地区论坛就得到了30万网友的关注。
“假新闻”
所谓天时地利人和。“空置率”一石激起千层浪，还在于“鸟枪换炮”，以先进的“数据”武装了自己。甚至有人相信，正是“6540万套空置房”证据确凿地横空出世，才真正惹恼了中央政府。
但令人无语的是，该数据业已被认定为“假新闻”。
国家电网辟谣说，从来没有发布过这样的数据，也没有对这样的数据进行过统计。全国的智能电表数量还只有几百万只，无法统计出有6540万户的概念。
信孚研究院研究员童大焕查询了社科院的网站，并打电话到社科院总机查询，并没有找到传说中的社科院“城调队”。
“我觉得是一种自我炒作，哗众取宠的说法。”业界专家杨少锋认为：“一套房子按70平方米计算，6540万户是45亿平方米。将我们1990年以后所有竣工的有据可查的商品房、政策性用房都加起来也不超过40亿平方米。”
在他看来，北京的空置率并没有当初易宪容教授骑自行车夜探居民区算出来的那么“邪乎”。他自住的小区，刚搬进去的时候只有30%的入住率，现在入住的已经达到了80%。
身在上海的朱黎庭认为不可一概而论。“我个人感觉空置率老盘不高，多集中于新交房初期的楼盘。高档商品房用地越来越少，都在市中心，刺激得楼盘价格非常坚挺，不可能有大量改善性、自主性需求去买，空置率会比较高。越是中低价格的小区，或者多为两室、小三室的小区，空置率肯定比较低。上海港澳地区的人特别多，他们不可能一直住在上海，很多空置房或者是看好趋势投资，或者是为了今后来安家立业的超前性消费。从前也有不少韩国人、台湾人在浦东炒房，但上一轮已经发牌发出去了不少。”
2010年5月19日，中央台几位记者在北京6个次新楼盘用15天蹲守调查。入住时间从2005至2009年，空置率最低的一个楼盘在30%，大多在50%-60%，最多的一个在70%以上。
北京联合大学教授张景秋与孟斌带领的课题组，对北京50多个2004年到2006年售出后入住的小区用电情况进行了调查，发现电表几乎不走的比例高达27.16%。
和“晒黑灯”一样，用蹲守，或者查电表、查水表、贴纸条，甚至堵锁眼等种种“民间智慧”来统计空置率都未必准确。然而在“庶民的狂欢”背后，反映的是民众对住宅空置率准确数字强烈的“知情饥渴”。
为什么会有这么多空置房？拥有多处住宅又不住的人是不是就该被千夫所指、万民唾弃？
在对这些问题梳理的过程中，我们发现空置率虽然是个“传说”，但浓缩了中国现阶段种种令人无奈、唏嘘的怪现状。
在北京，手头拥有两三套住房的中产不在少数。有位家住北京远郊的业主便拥有三套住房，其中两套闲置，一套在市中心。
“我不懂炒股，以前买过几次都被深度套牢，现在只敢投入一两万少量玩一玩。但这些年钱越来越不值钱，总不能把这些年的积蓄都放在银行里坐等贬值。我身边的人都去买了房子，至少看得见、摸得着，能保值增值，我也随了大流，这并不是多么清醒的分析之后的选择，只能说是一种必须去做，但又模模糊糊的理财意识。在北京，像我这样的人不在少数。”
在他看来自己的房子只是暂时闲置，将来都要派用场：“郊区没有好的小学和中学，为了孩子过几年我们就要换回城里，双方年迈的父母也得接过来养老。” 他对记者说自己最大的担忧，就是“因病致贫”。“我们上有四位老人，下有一个孩子。为了付首付已经把能想到的亲戚、朋友都借了。如果将来家人有谁生场大病，生活压力就会突然骤增，我不敢去想这个问题。”
诚如谢国忠所言，对通胀的畏惧和缺乏投资渠道的双重压力，联袂催生了前所未有的房产投机需求。
No comments:
Post a Comment