购买二手房 规避仨“陷阱”

　　卖方违约买房仍掏中介费 产权过户原买房人目的落空 签确认书中介逃脱应负责任

　　购买二手房 规避仨“陷阱”

　　二手房买卖中，多数人是通过中介机构来购房。而随着房价居高不下，目前房屋买卖一方当事人违约行为增多，“一房二卖”甚至“一房多卖”现象频繁发生。买房人常常成为受害者，不仅买不到房子，而且还要支付高额的房屋中介费用。

　　日前，二中院发布警示，提醒买房人在购买二手房时，要注意规避三种“陷阱”。

　　陷阱1

　　卖方恶意违约 买方还得掏中介费

　　●现象：在房屋买卖市场中，购房人一般不掌握房源信息，卖房人不掌握购房信息。因此，大多数的买卖双方选择通过房屋中介公司居间来完成房屋买卖。

　　中介公司要求买房人与其签订居间合同，这种合同均为中介公司单方提供的格式合同，合同一般约定由买房人支付中介公司居间费用。

　　●解读：根据我国合同法的规定，买卖合同与居间合同是相互独立的，买卖合同是否履行不影响居间合同的效力。

　　因此，当卖房人违约不履行买卖合同时，中介公司不仅不履行原有的承诺，且仍要向购房人索要相应的居间费用。如双方发生纠纷诉讼至法院，买房人一般会败诉。

　　房子买不到还得出居间费用，买房人常常成为居间合同的受害人。

　　●案例：王某通过链家公司与卖房人李某签订了一份房屋买卖合同，约定王某以每平方米9000元价格购买一套方庄地区的房子。王某为此交纳了2万元定金。

　　但定金交纳后，王某再也无法与李某联系上。

　　后链家公司告知王某，称李某又以每平方米13000元的价格将房子卖给了他人，并给对方办理了产权过户登记。

　　当王某觉得上当受骗准备与链家讨个说法时，却接到法院的传票。链家公司将王某告上法庭，要求王某给付居间费12万元。

　　后法院判决王某给付链家公司12万元。

　　陷阱2

　　“一房二卖”买方目的落空

　　●现象：房屋出卖方与买房人订立房屋买卖合同后，由于房价上涨较快，与原来出卖价格相比，二者间的差价有时多达几十万元。

　　在巨大利益的诱惑下，卖房人往往选择违约不履行原合同，而将其房屋卖给出价较高的第三方，并给新购房人办理了房屋过户手续。形成“一房二卖”甚至“一房多卖”的现象。

　　●解读：根据相关法律法规，当卖房人将房屋产权过户给第三方后，原买房人无法再获得该房屋的所有权，即使买房人已交纳了购房定金或全部房款，也只能选择追究卖房人的合同违约责任，要求退还购房款。

　　这势必给买房人造成重大的财产损失。

　　陷阱3

　　签《佣金确认书》中介逃责任

　　●现象：房屋中介公司在与买房人签订居间合同时，同时会要求买房人签订一份《佣金确认书》。《佣金确认书》的内容一般为：“买房人应于签字之日起给付中介公司佣金”。

　　●解读：在法律上，居间合同中的“佣金”就是指“居间费用”。签订《佣金确认书》，表明买房人认可中介公司已完成了居间合同中约定的所有居间义务。

　　因对法律概念不熟悉，且基于对中介公司的一种信任，买房人一般没有认真考虑就签字了。一旦日后卖房人出现违约，中介公司会以此为由，逃脱其应承担的责任。

　　法院建议

　　1.买房人在与中介公司签订居间合同时，一定要求中介公司出示卖房人的房屋产权证原证，以保证拟购买的房屋是真实存在的。

　　2.在与中介公司签订居间合同时，双方可通过补充协议方式，将房屋产权的过户作为中介公司的居间义务。谨防中介公司将产权过户排除在居间义务之外。

　　3.买房人一般尽量避免与中介公司签订《佣金确认书》。

　　即使签订 《佣金确认书》，也应将佣金支付的时间约定在房屋产权过户后，将产权过户作为佣金支付的前提条件。

　　文/记者洪雪 通讯员宋毅