吴华
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近日，中原地产、世联地产、戴德梁行、世邦魏理仕等著名地产研究机构均发布研究报告。报告显示：目前市场上以自住客为主，其对价格非常敏感，只有价格较低或者价格作出让步，才能引起他们的关注，才能促进更多成交。而且，DTZ戴德梁行的调查显示，深圳楼市积压稍显过剩，达到8.6个月，预计“滞销状态”也会推动当地开发商作出一定降价举措。深圳等国内一线城市房价或将下调20%～25%。
调价才能销得好
中原地产表示，降价是近期市场唯一的热点。在5月底一些品牌开发商调价的带动下，深圳楼市在6月降价、促销项目明显增加。
分析6月份深圳全市新房成交量（户型合拼前签预售合同量）排名前10位的楼盘，不难看出：在6月份，成交量排名在前10名的楼盘仍是以片区低价盘为主，其中也有一些楼盘有促销。这表明，惟有调价、促销的楼盘成交量才比较乐观。如排名第一的千林山居新推单位价格处于龙岗中心城片区中低水平，其在售高层价格本月也有不少优惠。另一方面，没有进行促销、价格变化不大的项目销售仍处于低谷。如南山区某项目，价格与上一批单位持平，导致6月成交仍惨淡；没有推出优惠单位的在售楼盘销售6月成交量基本都在10套以下。
ＤＴＺ戴德梁行综合住宅服务部也表示，6月万科清林径、万科第五园低价入市的销售策略受到市场的热捧。这主要由于它们集突出的品牌优势、较好的产品品质和低于预期的产品售价于一身，在低迷的楼市掀起一股热潮，也预示着楼市降价销售的必然选择。
房价下跌通道已打开
以上研究机构表示，在品牌开发商的带动下，深圳房价下跌的通道已经打开。在房贷紧缩政策没有松动的背景下，房价短期内难挽颓势，“降价”、“特价房”将是未来几个月内最常见的促进成交的手段。
在5月份佳兆业、6月份万科的带动下，6月份促销楼盘明显增多，房价走低的趋势已经基本形成。在价格坚挺的项目销售没有较大起色的市场环境下，7月份房价仍会弱势下行。不过低价、降价楼盘总能吸引更多的客户。如若7月份新增供应能有较大幅度增加，成交量将持续回升。
深圳库存过剩或引发降价
ＤＴＺ戴德梁行通过对北京、上海、深圳、广州四大一线样本城市2010年分月十大热销楼盘的跟踪研究表明，四大城市商品住宅的成交结构中高端及豪宅产品的成交占比（以销售套数计算）已由3月的63％回落至6月的34％，表明市场对于中小户型或较低房价的刚性需求得到合理释放，新房供应结构逐步回归理性。
“根据我们统计的数据得知，现在市场上中小户型的项目很热销，豪宅基本上卖不动。”在库存量方面，ＤＴＺ戴德梁行综合住宅服务部指出，库存量在3～10个月为较理想水平，除了上海、广州及长沙3个城市呈负库存，短期内将对市场价格提供一定支持或上涨空间，其余城市存量皆有剩余，其中深圳和武汉积压稍显过剩，达到8．6个月以及12个月。
ＤＴＺ戴德梁行还分析指出，未来一段时间内，国内一线城市房价或将下调20％～25％，二线城市或将下调15％～20％。
下半年深圳豪宅市场竞争激烈
世联地产认为，新政后，作为楼市高端的豪宅市场也未能独善其身，在售豪宅5月、6月整体成交量快速萎缩，与2009年及新政前的市场相比下跌幅度明显：新房市场无论是别墅还是平面豪宅，成交量环比均有超过70％的下跌；二手豪宅市场成交量也呈快速回落的态势，5月份环比下跌84％。
因此，在市场低迷期，豪宅的成交更要讲究营销策略的比拼，豪宅开发商更要积极采取顺应市场的营销新策略，以促进销售。而在经历了这场洗礼后，深圳豪宅市场或将得以重新洗盘。
世联地产还表示，从预计入市情况来看，深圳全市下半年仍将有12个豪宅项目集中入市。产品类型丰富，包括平面、复式、别墅。在当前市场成交量明显萎缩及未来政策调控仍将持续的预期下，大量新盘的涌入，将会进一步加剧深圳豪宅市场的竞争。
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