商品房明码标价规范销售

　　商品房明码标价规范销售 严厉调控或致房价“拐点”迫近

　　胥会云 金亮

　　去年4月住房和城乡建设部规定实施“一房一价”之后，国家发改委日前也下发《商品房销售明码标价规定》，要求自5月1日起新建商品房销售要实行“一房一价”。

　　不少业内人士认为，此举只是规范住宅销售秩序，既没干预需求，也没明显干预供应，对房价走势影响不大。

　　但在此轮空前严厉的房价调控之下，有业内人士预期，房价“拐点”即将来临。

　　防开发商哄抬房价

　　3月16日，国家发展改革委发文，专门对商品房销售的明码标价问题作出规定，要求商品房销售要实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。

　　北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋在昨日下午的微博访谈中表示，这个政策只是调控组合拳之一，不会对房价有任何影响。他认为，在目前市场整体较为低迷的时候，开发商并没有涨价的基础，因此此时出台“一房一价”的规定，只是为了规范市场。

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，由于开发商一般是分批分阶段推盘，普遍采用价格段区间的方式公开对外销售，因此每次推盘都有可能存在价格不明的情况。

　　杨少锋也透露，过去几年，开发商采取种种手段哄抬房价，其中最重要的手段就是所谓的“排号”，往往一个项目200套房子，开发商却收取多达上千个客户的定金，然后统一开盘，人为造成“供不应求”的效应。因此，杨少锋表示，“一房一价”可以很好地遏制开发商坐地起价的行为。

　　“一房一价”并不新鲜，2010年4月，住建部就曾经发布《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。

　　此后包括北京、上海等城市都实行了“一房一价”。去年10月，上海市住房保障和房屋管理局还因为违反商品房预售制度，而暂停了松江区乐莫苑4期项目网上签约备案，以及奉贤区恒盛湖畔豪庭项目网上签约备案。

　　不过，杨少锋也表示，由于实际销售只允许降价不许涨价，因此许多开发商采取了报高价再打折的做法。

　　21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，今年1月到3月上半月获得预售证开盘销售的所有55个新建商品住宅项目中，共计有27个项目在3月份成交均价低于之前预售证报价，占总量的49%。该些项目多为位于嘉定、金山、宝山、浦东的外郊环楼盘。

　　杨少锋认为，这一轮的调控一定会起到让多数城市房价适度回落的目的，但不是“一房一价”的功劳，而是系列调控组合拳的作用，主要是限购和银根紧缩的作用。

　　今年房价或跌20%

　　这一轮的房地产调控已经数出重拳，不过虽然成交量拐点显现，但房价拐点尚未出现。为期4天的“上海之春”春季房展会20日落幕，因参展商锐减和人气不足成为近年来最冷清的一届春季房展。购房者观望，开发商降价动力不足，楼市买卖双方处于胶着状态。

　　上海易居房地产研究院综合研究部22日发布的报告称，2010年全国部分城市房价泡沫有所扩大。

　　上述报告的研究结果显示，北京、上海、深圳、杭州等一线城市和东部大城市，房价收入比明显偏高，均在10以上，个别城市甚至远高于10。排名前五位的北京、深圳、上海、杭州、厦门2010年房价收入比分别达到17.44、15.62、15.45、14.65、12.75。而房价收入比相对较低的重庆、沈阳等城市的房价收入比也逐渐超过全国总体水平。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，2010年多数一二线城市的房价收入比是上升的，这也反映出，去年以来国家重点调控部分城市房价过快上涨的政策取向是正确的，只是调控效果不佳。

　　而上述房价收入比还是包括了经济适用住房在内的所有一手商品住宅的价格，一旦剔除经适房，就会发现纯商品住宅的房价收入比又有进一步的提高。

　　以上海为例，上海2010年纯商品住宅的房价收入比与全部商品住宅的房价收入比相比高出8.83(主要原因是上海的配套商品房成交规模较大)，杭州高出7.97，重庆高出3.83，北京高出3.25。这表明，杭州、北京、上海、重庆这四个城市的房价收入比明显偏高。

　　国家统计局18日发布的2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，与1月相比，70个大中城市中，新建商品住宅环比价格下降的有8个城市，持平的有6个城市。与去年同月相比，70个大中城市中，新建商品住宅同比价格下降的有1个城市，同比涨幅回落的有31个城市。

　　杨红旭则认为，快则3月，最可能是4月，最迟不会超过5月，70个大中城市新建商品住宅价格环比综合指数将出现首次下跌，也即房价出现“拐点”。

　　杨少锋在上述访谈中表示，自己预计2011年全国绝大部分城市全年成交量下跌至少在70%以上，多数城市房价跌幅将超过20%以上。