文/王弟海
遏制房价上涨是为了遏制房地产市场的投机性行为，使房价稳中有降则既有利于防止房价过快下降对金融系统和房地产行业发展造成极大冲击，也有利于房地产行业的发展和其他行业保持平衡，避免长期经济增长放缓和通货膨胀的出现。
中国住房价格自2002年以来，一直以超过两位数的速度上升，远高于同期的经济增长率，而且房价还在继续上升。据国土部公布的数据显示，2009年全国住宅平均价格为4474元/平方米，住宅均价上涨了25.1%，为2001年以来最高水平。住房价格持续高涨的原因是什么？高房价将会带来哪些经济后果？政府将如何应对居高不下的房价？本文从宏观经济一般均衡分析的角度出发，对这些问题进行探讨。
土地财政收入最大化使房价持续上涨居高不下
中国住房改革带来的住房市场化、城市化带来的城市人口规模扩张，以及经济高速增长带来的居民收入不断提高等因素，导致人们对住房需求不断增长，这是住房价格上升的初始原因，也是任何一个经济起飞的发展中国家都曾出现过的现象。这一点已经被绝大多数学者认可。然而，仅仅是收入提高和城市人口扩张，还不足以使得房价达到目前的这种水平。
土地财政收入最大化机制的土地供给政策是导致中国房价上涨过快的直接原因。供求原理表明，即使收入水平提高和城市人口扩张导致了住房需求快速增长，但如果住房供给能够同样快速增长，那么，住房价格就不会以一种过快的速度增长。但是，在目前的财政体制下，地方政府是唯一的土地供给者，为使土地财政收入最大化，政府通过控制土地供给来提高土地出让价格，从而抬高了住房价格，获得了垄断收入。更重要的是，地方政府的土地垄断定价政策对住房价格的影响绝不仅仅在于土地垄断定价本身对住房价格的直接影响，当政府的垄断地价使得房价的增长率高于利率水平时，将会有大量或来自实体经济或来自银行信贷方面的资金，以投机性住房需求涌入住房市场，从而导致房地产市场出现泡沫。
中国金融系统对居民购买住房实行分期付款的房贷按揭制度，以及以抵押贷款为代表的对住房市场的信贷扩张，是高房价得以维持的有力保障。首先，就分期付款的房贷按揭制度而言，对于没有信贷约束的“富人”，它实际上不会影响住房价格。因为在个人没有信贷约束的情况下，住房的需求仍然取决于个人的收入水平。但是，对于那些具有信贷约束的“穷人”，分期付款的房贷按揭制度会直接提高消费者对住房的消费需求，从而使得房价上涨。其次，就银行系统对住房市场的大量信贷扩张而言，在住房价格的上涨速度低于银行借贷利率水平的情况下，住房市场的信贷扩张对住房市场的影响不大。因为这时住房市场和其他资本市场之间不存在套利机会，所以也就不可能存在投机性住房需求。但是，当政府的土地供给过小，使得住房价格的上涨速度超过银行借贷利率时，也就是在住房市场和其他资本市场之间存在套利的情况下，对住房市场的信贷扩张将会促使形成住房投机性需求，从而使得住房价格持续上涨并形成泡沫。
高房价将使长期经济增长放缓
当前居高不下且持续上涨的房价将会从以下几个方面对宏观经济产生影响。
挤占其他行业发展的资金，导致整个经济增长速度放缓。住房价格居高不下和持续上涨所带来的房地产行业高利润率，将吸引其他行业的资金流向房地产行业，从而使得其他行业实体经济萎缩。而房地产行业则可能出现泡沫，在泡沫破灭的时候会对金融行业产生危害，甚至可能导致金融危机。
降低社会总消费，导致整个宏观经济表现出有效需求不足。住房的高价位对个人消费的影响有收入效应和替代效应。其中，收入效应倾向于居民降低对所有消费品的需求，替代效应则倾向于提高对其他商品的需求。但如果居民的住房需求是刚性的，那么在理论上可以证明，这时住房价格的收入效应会大于替代效应，从而住房价格上涨就会增加居民在住房需求上的支出，减少在其他商品上的消费，进而导致社会总消费需求下降。此外，住房价格持续上涨，还会激励居民减少个人的当前消费，增加其“住房投资”形式的储蓄，由此，房价的过快上升会进一步减少居民消费，降低社会总消费需求。
降低社会福利水平。首先，房价的持续上涨会导致大量的投机性住房需求，产生大量住房空置现象，由此必然造成住房资源的浪费，降低整个社会的福利水平。其次，由于受到相对较低的工资收入水平的限制，大部分人或者买不起房，或者通过高额负债的方式买房。无论哪种方式，结果要么是个人成为“房奴”而处于生活和精神的重压之下，要么由于住房条件得不到改善而处于极差的生活状态之下。
最后，持续高涨的高房价本来就使得“住房投机性”资本获得超过平均利率的收益，而分期付款的住房信贷制度又通过杠杆作用数倍放大了这种投机性资本的收益率。在这种高房价之下产生的极度的财富分配不平等，将给社会带来极大的不满情绪，这种不满情绪甚至有可能造成社会不稳定。这种不满情绪和不稳定因素，对社会中的任何人都会产生一种潜在的伤害，无论是穷人还是富人，因此，它势必会降低整个社会的福利水平。
影响金融系统或者物价水平的稳定性。一方面，住房按揭贷款在中国各商业银行中都占有较高的比重，且这些住房按揭贷款占住房总价格的比重也比较高。一旦房价下降过快，使得目前的这种高房价带来的泡沫破灭，将会危及金融系统的稳定。另一方面，由于持续高涨的房价主要依赖于住房信贷制度和住房信贷扩张，如果住房市场信贷扩张不再继续，则投机性住房需求所导致的高房价也将难以维持。所以，如果这种高房价得以继续，就必然意味着需要继续扩张住房市场信贷，这种信贷扩张又必然会传递到商品的总体物价水平上，从而导致通货膨胀。
政府面临房地产市场调控困境
尽管目前高房价对社会福利造成很大损害，但住房改革促进的房地产发展以及由此带来的同房地产相关行业的发展，却是近年来中国经济的主要增长点。因此，无论对居民、厂商还是政府，住房价格未来的走势都是其关注的焦点，尽管关注目的不同。无论是从供给面(对土地供给和对开发商的政策支持与调控)还是从需求面(对居民购房的信贷调控)来说，中国房地产市场发展一开始就受到政府政策的强烈影响，因此，未来一段时期内住房价格的走势仍然取决于政府的政策取向。但是，这并不意味着政府可以随意调控房地产市场，面对目前的宏观经济形势和市场状态，政府调控至少存在以下三大困境。
困境之一：房地产市场快速发展短期内刺激有效需求和长期阻碍经济增长之间的矛盾。
中国房地产市场发展对经济的最大贡献，就在于它在短期内迅速提高了国内同房地产相关行业的投资需求，从而提高了社会有效需求。如果国家采取降低房价的政策，那么，由于利润率降低，房地产及其相关行业的发展可能就会受到影响，短期内可能会引起这些行业的投资需求不足，从而造成整个社会有效需求不足。然而，由于目前的这种高房价导致的房地产高额利润率会使其挤占其他行业的发展资金，同时，高房价还导致居民减少对其他商品消费需求从而使得总消费需求下降。因此，如果政府继续维持目前的高房价，那么，长期内可能出现同房地产相关的行业过度发展而其他行业发展不足甚至萎缩的现象，由此极有可能导致长期的经济增长放缓甚至停滞。在目前国际经融危机的影响尚未完全消除和国内各行业发展不平衡的情况下，这一矛盾就显得更为突出和急迫。
困境之二：维持金融系统稳定性同抑制通货膨胀之间的矛盾。
上文分析表明，一旦目前的高房价不能维持的话，将有可能出现信贷危机，危及银行系统的稳定。然而，如果政府继续采取维持目前高房价的政策，那么，信贷的扩张迟早会表现在物价水平上，从而带来通货膨胀。其实，由于中国2009年极度扩张的货币政策，通货膨胀预期早已显现，目前真实的通货膨胀也已经有所显示。
困境之三：地方政府土地财政收入同居民福利之间的矛盾。
由于目前地方财政收入严重依赖于土地出让金，一旦高房价难以维系，地方政府的财政收入将直接受到影响。此外，房价下降还可能影响地方GDP的增长。因此，无论从维持地方GDP增长，还是从维持地方财政收入的角度，地方政府都具有努力维持目前高房价的动机。然而，如果政府继续维持目前的高房价，那么，住房空置带来的资源浪费和高房价对居民的生活、经济和精神等各方面压力，对社会福利水平的影响也是巨大的；同时，高房价也可能成为社会不稳定因素。因此，地方政府土地财政收入和社会福利之间的矛盾，也是政府调控所面临的困境之一。
基于以上分析，政府调控房地产市场未来走向应该采取以下措施：首先，遏制房价持续上涨，将房价稳中有降作为政府调控的首要目标。遏制房价上涨是为了遏制房地产市场的投机性行为，使房价稳中有降则既有利于防止房价过快下降对金融系统和房地产行业发展造成极大冲击，也有利于房地产行业的发展和其他行业保持平衡，避免长期经济增长放缓和通货膨胀的出现。其次，为实现以上目标，应使财政政策、货币政策和其他政策相互搭配，协调调控。
具体来说，第一，必须控制银行系统对住房的信贷扩张，特别是要抑制住房投机需求者利用分期付款的购房按揭制度扩大其投机行为。这也是消除通货膨胀和房地产市场泡沫的唯一途径。第二，由于房价短期不可能下降过快，为了满足居民日益扩大的住房需求，应该尽快完善经济适用房制度和廉租房制度。第三，为了避免住房空置带来的资源浪费，以及房价下降导致土地价格下降从而地方财政收入不足，应该加快实行物业税。这不仅可以增加地方的财政收入，还可以增加投机者空置住房的成本。最后，需要打破地方政府财政收入直接依赖于土地出让金的局面，从根本上去除地方政府抬高房价的动机。
(出处：中国社会科学报 作者：王弟海 单位：复旦大学经济学院)
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